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利率打折時代終結 房貸迎來歷史性變革
2019-08-27 08:24:24 來源: 湖北日報

  “10月8日開始,房貸利率將有調整,買房要抓緊簽合同了。”8月26日晨,在漢口一家貿易公司工作的李女士,收到置業顧問發來的微信。這讓近期準備買房的她,一下子摸不著頭腦。

  實際上,所謂“房貸利率調整”指的是8月25日央行發布的《中國人民銀行公告〔2019〕第16號》,該公告要求自2019年10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。

  這意味著房貸利率形成方式發生歷史性變革。這將對買房成本產生怎樣的影響,對未來房價走勢又有怎樣的影響?

  房貸打折時代終結

  這一變化影響到所有將要貸款買房的人。

  德祐地產光谷一家門店房產銷售經理告訴湖北日報全媒記者,現在武漢各家銀行對首套房貸款利率普遍上浮20%,對二套房普遍上浮25%,新房、二手房都是一樣的標準。目前,5年期以上的貸款基準利率是4.9%,上浮20%就是5.88%的年利率,上浮25%就是6.125%。

  10月8日之后,房貸利率與現行市場價格相比,將會上漲還是下跌?

  首先要弄明白什么是LPR。LPR,即貸款市場報價利率,由各報價銀行每月報價,全國銀行間同業拆借中心計算得出,是銀行貸款確定利率的重要參考。通俗來說,LPR就是更加市場化方式定出的價格,而以前的基準利率由央行直接定價。8月20日,首期采用新形成機制的LPR為:1年期4.25%,5年期以上4.85%。

  掛鉤LPR后,房貸利率定價就從“基準利率×折扣或上浮”變為“LPR+點數”。每筆貸款具體的加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求,綜合貸款風險狀況,在發放貸款時與借款人協商約定。

  值得注意的是,房貸利率只能加點,再無打折。央行公告明確規定,首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR,二套房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點。根據8月20日報價,新申請的首套房貸利率不得低于4.85%;二套房貸利率則是在4.85%基礎上加60點,也就是不得低于5.45%。

  新機制下的首套房最低利率與目前基本利率基本一致。從武漢市場來看,二套房的最低利率則遠低于目前市場實際利率水平。目前市場普遍認為,10月8日后各地房貸利率短期不會發生顯著變化,也就是各銀行加點后與目前市場利率價格水平相當。

  天風證券銀行業首席分析師廖志明認為,新規短期內對市場影響較小,基調仍然是之前房地產政策的延續,住房按揭貸款利率與之前保持平穩。

  以前的房貸會否受到影響?央行進行了新老劃斷,對已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款,仍按原合同約定執行。另外,公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

  LPR將每月一價,房貸客戶的利率是否每月一調?央行規定,房貸存續期,借款人可與銀行協商約定利率重定價周期,重定價周期最短為1年,定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。這與此前大多數購房者月供按年隨基本利率調整的方式基本一致。

  未來房貸利率或“因人而異”

  今年7月底的中央政治局會議再次強調“房住不炒”,同時增加了“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的表述。

  華中師范大學房地產發展研究中心研究員陳立中表示,金融政策對住房市場的影響最為敏感,房貸利率新機制將會進一步遏制投資性住房需求,未來幾年,“嚴調控”是主要趨勢,絕大部分地區房貸利率不會下調。

  根據湖北地區金融監管部門的數據,我省信貸資源投向房地產領域集中度較高,6月末,全省銀行業表內房地產貸款占各項貸款的34.2%,達到1.71萬億元,考慮部分資管產品和非標投資資金繞道進入房地產的情況,行業集中度更高。此外,個人住房貸款已經存在償債能力隱患。據披露,6月末,全省個人住房貸款同比增長17.7%,其中月供高于家庭月收入30%的貸款同比增長27.4%, 部分購房人群存在“斷供”風險。

  湖北銀保監局人士表示,金融政策收緊是樓市調控重點之一,“房住不炒”仍是主基調。

  本次房貸利率調整還規定,在相應期限的LPR基礎上,商業銀行可根據不同地區樓市運行情況、房地產調控政策要求、借款人個體差異,靈活決定具體的加點數值。因而,未來房貸利率可能會出現“因人而異”“因城施策”的定價情況。中國銀行國際金融研究所有關專家表示,未來的貨幣政策將通過LPR引導實體企業貸款利率水平下降,同時有效避免房貸利率下降引起房價上漲,而且未來不同城市由于經濟發展、房地產市場運行狀況的不同,房貸利率上的差異也將更大。記者 張陽春

(責任編輯: 余凌云)

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